Raul Alfonso Sosa Villanueva

Cifras de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú reflejan que el stock actual cubre solo al 6% de la demanda.

Un informe de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI Perú) muestra que la demanda efectiva de vivienda en el país –personas que califican para comprar una– incluye a unas 163.000 personas.

De estas, 99.000 están en Lima Metropolitana y un 99% de estas busca una vivienda cuyo precio no supere los S/304.000; es decir, inmuebles que califican como vivienda del tipo social (cuyo costo no excede los S/300.000).

El problema es que los altos costos para este tipo de viviendas impide que haya una mayor oferta. Carola Pacheco, gerenta general de ADI Perú, señaló que la falta de suelo, reconversión de terrenos para proyectos urbanos y la ausencia de un plan municipal que determine qué actividades se pueden hacer con un espacio; se presentan como los principales problemas.

Esto es importante, pues, según el gremio, hoy el stock de viviendas disponibles solamente podría atender al 6% de la demanda efectiva del país.

Pacheco indicó que, por ejemplo, en las zonas de Lima sur y Lima norte se registra informalidad, dadas las invasiones de terrenos. Asimismo, las dificultades para llevar servicios como agua y desagüe hasta estas zonas agrava el problema.

Toda esta situación explicaría, a su vez, el freno registrado en el stock actual de viviendas sociales, en un contexto donde sus ventas están aumentando, según muestra el informe del mercado inmobiliario de agosto del gremio.

Más aun, los incentivos estatales como el Bono Verde y Bono del Buen Pagador han impulsado la demanda; pero la oferta no puede seguirle el ritmo. En esa línea, Pacheco consideró que el tema de formalizar el mercado inmobiliario en las sombras debiera ser un punto en la agenda del Estado.

Las empresas inmobiliarias mejoraron sus expectativas de inversión y ventas para este año, según reportó la encuesta de expectativas desarrollada por la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).

Las inmobiliarias esperan que sus inversiones se incrementen en 6.79% este año, mayor al crecimiento de 4.21% estimado en la anterior encuesta de junio.

Ello en contraste con una menor expectativa de inversión de las empresas de los otros rubros del sector construcción: infraestructura y proveedores (ver cuadro).

Ventas
Respecto a las perspectivas de venta de unidades de vivienda para este año, la encuesta reporta que estas crecerían 7.58% en promedio, más de un punto por encima de lo estimado en la anterior encuesta y constituyéndose en el estimado más alto de las cinco últimas mediciones (ver cuadro).

El segmento Mivivienda crecería 8.85% en el 2018, percepción que se ha ido incrementando de forma casi lineal desde el 4.38% estimado en marzo pasado.

“Contrariamente, la perspectiva de crecimiento en el segmentoTecho Propio se ha atemperado en esta medición respecto del anterior (7.95% vs. 9.12%) mientras que la del segmento no socialcreció 0.71% llegando a 6.34%”, anotó el reporte de Capeco.

La última edición de la feria inmobiliaria: ExpoUrbania, realizada entre el 01 al 05 de agosto, contó con la participación de 100 empresas inmobiliarias de Lima y provincias, logrando generar más de 362 separaciones con un valor que sobrepasa los 149 millones de soles.

Desde hace ya varios años The Economist realiza un seguimiento de los precios de la vivienda en varios países que en la edición de esta año nos los deja con un fantástico gráfico interactivo. A parte de poder visualizar la evolución de los precios de la vivienda en varios países en términos reales y nominales, The Economist también hace el seguimiento de la evolución a lo largo de los años de dos indicadores que nos dan una noción bastante acertada de como de recalentados o no está el mercado de la vivienda en cada país.

El primer indicador es el denominado ratio de la renta que mide la rentabilidad que ofrece la inversión en una vivienda teniendo en cuenta las rentas del alquiler que percibirá el propietario si la alquila. Un ratio que no deja de ser un equivalente a lo que es en el mercado de la vivienda el PER en la Bolsa. Cuando más alto sea el precio de una vivienda respecto a las rentas que genera su alquiler más sobrevalorado estaría un mercado inmobiliario.

En el primer gráfico que os hemos adjuntado podéis ver destacado la evolución de este ratio para el mercado español y el mercado USA donde se apreciaba claramente que en España desde principios del 2000 hasta 2007 estábamos claramente en un mercado inmobiliario muy sobrevalorado. No ha habido ni un solo caso en el que un mercado inmobiliario haya podido mantener de forma sostenida este ratio muy por encima de la media histórica y siempre se ha corregido con caídas en el precio de la vivienda. Ha pasado con el mercado inmobiliario español, el de USA, el irlandés pero también en el Japonés post 1991.

El otro ratio es el denominado ratio de ingresos. Que pone en relación los ingresos que percibe una familia respecto al precio de la vivienda que adquiere. Un ratio que pone en contexto de forma bruta la capacidad de solvencia que tienen las familias para seguir aguantando los actuales precio inmobiliarios. Al igual que con el ratio de la renta, cada vez que las familias han tenido que comprometer más ingresos para adquirir un iinmueble por encima del esfuerzo medio histórico tarde o temprano hemos acabado teniendo una corrección en los precios.

Con estos dos indicadores de valoración como referencia, no son perfectos, pero han funcionado bastante bien en el pasado tendríamos que de los países que tenemos datos:

El ministro de Producción, Raúl Pérez-Reyes, informó que el próximo Perú Venture Capital Conference 2018, a desarrollarse en septiembre, dispone de una bolsa de US$800 millones que contribuirá a conectar los capitales disponibles con iniciativas privadas.

Inversionistas internacionales buscarán oportunidades en el mercado peruano durante el próximo Perú Venture Capital Conference 2018 (PerúVCC), que se desarrollará el próximo 11 de septiembre en Lima, destacó el ministro de Producción, Raúl Pérez-Reyes.

Según el funcionario, este evento financiero, que dispone de una bolsa de US$800 millones contribuirá a conectar los capitales disponibles, con iniciativas privadas y con políticas de gobierno del Ministerio de Producción (Produce).

“Este tipo de iniciativas van en línea con el objetivo de Produce de impulsar la inversión en startups ya que empresas de base tecnológica con componentes fuertes de innovación son clave para impulsar el crecimiento”, subrayó.

La conferencia sobre capitales financieros, que cuenta con 10 fondos de inversión, ofrece un mercado para el desarrollo de diversos proyectos, con la participación de emprendedores, inversionistas, empresas y gobierno.

De acuerdo a los organizadores, esta conferencia trata de fomentar la industria de capitales en este país andino, sobre la base del desarrollo sostenible con modelos de negocios innovadores.

La Perú Venture Capital Conference 2018 espera acoger alrededor de 170 inversionistas, 130 corporaciones y unos 300 startups del Perú e inversionistas procedentes de todo el mundo.

A fines de este año, la cantidad de viviendas certificadas como verdes y que incluyen un bono de descuento de 4% de su valor alcanzaría las 25,134 unidades.

En lo que va de 2018, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) ya ha dado esta clasificación a 18,220 inmuebles y prevé entregarla a otros 6,914 en los próximos meses.

Si a estos certificados, otorgados tanto a proyectos concluidos como en construcción, se suman los que se entregaron antes de 2018, la cifra subiría a 29,350. Los nuevos proyectos, además, permitirían que la oferta llegue a varias regiones. Así lo explicó el viceministro de Vivienda y Urbanismo, Jorge Arévalo.

“ Arequipa, Piura, Chiclayo, Trujillo y San Martín; para este año ya podremos tener proyectos certificados en estas regiones y espero que podamos llegar a otras más hacia el próximo año”, comentó.

Mercado inmobiliario
La venta de viviendas, tanto las sociales, que tienen subsidios de Techo Propio y Mivivienda, como las que no están incluidas en estos programas, aumentaría 10% al cierre del año, según estimaciones de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ASEI).

“En el primer semestre se colocaron unas 11 mil viviendas”, dijo el vicepresidente del gremio inmobiliario, Ricardo Arbulú, tras presentar la Novena Feria Inmobiliaria del Perú, que se desarrollará entre el 23 y el 26 de agosto.

Las ventas serían impulsadas, según Arbulú, por el mayor crecimiento de la economía, proyectado hasta en 4% para 2018; el interés de las familias por comprar viviendas; las menores tasas de interés de los créditos hipotecarios; y las mayores facilidades que brinda la banca para calificar a créditos, como cuotas iniciales más bajas.

Dato
Mi Alquiler, el programa de subsidio de alquileres que aún alista el MVCS para personas menores de 40 años, será enviado al Congreso con un mecanismo que agiliza el desalojo de inquilinos morosos.

“Son dos normas que se complementan, pero una no está incorporada en la otra”, aclaró Arévalo.

Como se recuerda, esta iniciativa, que iba a llamarse Renta Joven, aún se encuentra en su etapa de asesoría legal. Una vez que esté finalizada será enviada a la Presidencia del Consejo de Ministros (PCM).

El precio promedio del m² en Lima Metropolitana se incrementó en 5% a enero del 2018, según mostró el último informe mensual de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

Este mismo incremento se registró a lo largo del primer semestre del año.

San Isidro se ubica en el top de la lista con el m² más costoso de Lima, cuyo valor asciende a S/7.815, el cual tiene una variación de crecimiento relevante de 8% a comparación de enero del año anterior. Continúa Barranco, con S/7.639 por m².

En referencia a los distritos exclusivos, los precios de los distritos de Miraflores y San Borja varían entre S/7.248 y S/7.378; mientras que, Santiago de Surco tuvo un valor de S/6.232 por m², el cual tuvo una variación de -4% a comparación del año anterior.

En cuanto a los distritos de Lima Moderna, destaca San Miguel que tuvo la mayor variación, llegando a un valor de S/5.188 el m², ascendiendo en un 6% versus el 2017. Por otro lado, Lince tuvo un precio promedio de S/5.690, a este le siguió Jesús María con S/5.614.

Finalmente, Carabayllo, el precio por m² fue de S/ 2.340 soles, lo que significó una variación de -3% en contraste con el mismo periodo del 2017.

La Alianza del Pacífico , que forman México, Perú, Chile y Colombia, acordó este martes buscar una mayor integración con el Mercosur , en medio de las tensiones comerciales mundiales.

“Acordamos explorar nuevas rutas de cooperación para incrementar nuestra relación económica y comercial en áreas de interés común”, dijo el presidente mexicano Enrique Peña Nieto durante la presentación de una declaración conjunta entre ambos grupos.

El acuerdo el Mercosur -Brasil, Uruguay, Argentina y Paraguay- se dio en la cumbre de la Alianza, que se realiza en el balneario mexicano de Puerto Vallarta.

Peña Nieto destacó que se aprobó también un plan de acción “para facilitar el comercio de bienes, la internacionalización de las empresas pequeñas y medianas, fomentar la economía del conocimiento y generar más beneficios para las personas en materia de género, movilidad académica, turismo, cultura y movilidad de personas”.

El mandatario estuvo flanqueado por los presidentes de Colombia Juan Manuel Santos, Sebastián Piñera, de Chile y Martín Vizcarra de Perú.

Del Mercosur estuvieron presentes Tabaré Vázquez, presidente de Uruguay y Michel Temer, de Brasil. También estuvo el vicecanciller de Paraguay, Federico González y Daniel Raimondi, secretario de Relaciones Exteriores de Argentina.

¿Qué es lo que debe tener una casa para llamar la atención de los futuros propietarios?

Ambientar la casa para que sea acogedora. Cuando se trata de vender una casa conviene que esté limpia, libre de obstáculos (cajas, muebles y todo aquello que revele datos de los antiguos propietarios) y con algunos elementos decorativos que resulten atractivos a posibles compradores, como plantas y flores bien cuidadas, así como lámparas que aporten luz clara y que ayuden a alumbrar los cuartos. También es importante llevar a cabo todas las reparaciones -grandes y pequeñas- que puedan despistar al comprador y hacerle pensar que la vivienda no está acondicionada para vivir en ella (caños que gotean, habitaciones mal pintadas, armarios empotrados que cierran mal o humedades), así como llevar al día los pagos tributarios, impuestos, recibos, las facturas, etc.

Anunciar la vivienda en internet y en aplicaciones móviles. Lo más habitual, sobre todo en las familias más jóvenes, es empezar rastreando el mercado inmobiliario a través de internet. Por eso es muy importante subir a alguno de los portales disponibles el inmueble, cuidando ante todo la calidad de las fotos. Ya se sabe que una imagen vale más que mil palabras… Además, no hay que perder de vista las aplicaciones móviles creadas para comprar, vender y alquilar viviendas, ya que permiten comprobar las últimas actualizaciones y estar constantemente atento a los posibles cambios. 

Tasar la vivienda con justicia es esencial. A la hora de vender una casa lo primero en lo que se piensa es el precio al que se compró, pero, para desgracia de muchos, no es el único parámetro que hay que tener en cuenta para fijar el precio actual. Es más importante fijarse en los metros cuadrados del conjunto y en los de cada habitación, así como el número de dormitorios y de baños, pues son algunos de los aspectos que más peso tienen a la hora de tomar una decisión. También es importante fijarse en el barrio en el que se está dicha vivienda, pues los servicios que ofrezca siempre tienen un valor añadido.