Desfase en la oferta inmobiliaria

“Cuando una familia elige dónde comprar una vivienda, el tamaño es solamente un factor que influye en su decisión. Otros factores incluyen el costo y tiempo de viaje entre su hogar y su trabajo”

El mercado inmobiliario funciona en términos de oferta y demanda. Parte del problema en Lima es que existe un desfase entre lo que produce el mercado formal y lo que realmente pide el mercado. Según datos de Capeco del 2014, mientras la mayor parte de la demanda fue para viviendas dentro de un precio menor a US$50.000, la gran mayoría de viviendas que produce el mercado formal tiene un precio de venta mayor a US$50.000. En otras palabras, para muchas familias, el mercado formal de vivienda hoy en día no puede producir un producto asequible. Como muchos no pueden participar en el mercado, las únicas soluciones son el hacinamiento o la informalidad.

Es a partir de US$50.000 o debajo de los US$100.000 donde el mercado puede producir viviendas con un precio accesible para muchas personas. Según el mismo estudio de Capeco, 32% de la demanda efectiva para viviendas está dentro de este rango. En términos del área construida, esto significa un departamento de 27 a 54 metros cuadrados en un distrito céntrico como Lince, o un departamento de 47 a 94 metros cuadrados en un distrito más lejano como Ate.

Cuando una familia elige dónde comprar una vivienda, el tamaño es solamente un factor que influye en su decisión. Otros factores incluyen el costo y tiempo de viaje entre su hogar y su trabajo. En distritos como Lince, que tienen un alto nivel de accesibilidad hacia muchos centros laborales, es lógico que el precio por metro cuadrado de vivienda, en promedio, sea mayor que en distritos más lejanos como Ate. Por esa misma razón, es lógico que alguien acepte un departamento más pequeño a cambio de una reducción en el tiempo y costo perdidos en el tráfico cada día.

En términos de planeamiento urbano, también tiene sentido facilitar que las personas puedan acceder a una vivienda cerca de su trabajo. Esto significa permitir una mayor densificación en los distritos céntricos. De esta forma, se puede hacer que la ciudad sea más eficiente y reducir la distancia de viaje de las personas hacia su trabajo.

Dado esto, es preocupante que los alcaldes de Lince y San Isidro estén revaluando los tamaños mínimos de departamentos en sus distritos. El alcalde Augusto Cáceres, de San Isidro, suspendió la ordenanza 474 que ha permitido la construcción de viviendas con un tamaño mínimo de 45 m2 en la zona ZEN, mientras que el alcalde Vicente Amable, de Lince, ha anunciado que está revaluando el tamaño mínimo (de 45 m2 por departamento) en su distrito.

En ambos casos, las autoridades pretenden que sus cambios sean el resultado de estudios técnicos. Más allá de lo que digan estos estudios, la realidad es que si la decisión de cada distrito es aumentar los tamaños mínimos normativos de los departamentos, esto resultará en la reducción de asequibilidad de las viviendas, empeorará la movilidad y reducirá el acceso al mercado laboral a escala metropolitana.

ASEI: 25% de la venta inmobiliaria se hace a través del Fondo Mivivienda

“Este año registraremos un crecimiento en la venta de viviendas, en general, de entre 10% y 15% en relación a lo vendido el año pasado”, comentó el presidente de la ASEI,Juan Carlos Tassara.

El 25% de las viviendas que se venden en el Perú se realiza a través del Fondo Mivivienda, informó el presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), Juan Carlos Tassara.

“La mayor demanda que tenemos proviene de viviendas financiadas por el Fondo Mivivienda”, afirmó en conversación con Andina.

Tassara explicó que la demanda de viviendas es tan grande que, aunque la economía no haya registrado mayores niveles de crecimiento, ésta ha seguido avanzando al igual que la venta.

“Este año registraremos un crecimiento en la venta de viviendas, en general, de entre 10% y 15% en relación a lo vendido el año pasado”, comentó.

“Llegaremos a vender alrededor de 17,000 unidades habitacionales y los precios crecerán en aproximadamente 6%”.

Finalmente, el presidente de la ASEI destacó la realización de la próxima feria Nexo Inmobiliario, que ofrecerá más de 20,000 opciones de viviendas y más de 45 proyectos Bono Verde, los cuales totalizan una oferta superior a los S/ 8,200 millones.

Recorre por dentro la primera residencia estudiantil del Perú

El proyecto Modo, de la inmobiliaria Líder, se convertirá en el primero en ofrecer departamentos a estudiantes universitarios. Conoce sus ambientes.

Con el objetivo de ofrecer una adecuada infraestructura para los estudiantes universitarios, la inmobiliaria Líder está desarrollando el proyecto Modo. Este se ubicará al costado de la PUCP, cerca de la UNMSM, y contará con 193 departamentos que se pondrán en alquiler.

Este proyecto sigue la tendencia del coliving. El edificio contará con áreas comunes como salas de estudio, gimnasio, entre otros. Asimismo, se ofrecerá servicios como lavandería, limpieza, planchado, alimentación y alquiler de cocheras.

El proyecto cuenta con departamentos de 1 dormitorio (35 m2). Y también de 2 dormitorios (42 m2). El monto de alquiler de los departamentos aún no ha sido definido, pero se contarán con distintas tarifas, según el periodo de alquiler.

“Vemos que hay interés en la comunidad universitaria en venir a vivir acá. Ya unas 150 personas han venido para informarse sobre el proyecto”, sostuvo al diario Gestión Antonio Concha, gerente comercial de Líder Grupo Constructor.

El ejecutivo señaló que evalúan construir segundo proyecto con este modelo de negocio en Surco, cerca de las universidades Esan y UPC. ¿Quieres conocer más detalles? Solo recorre la galería de la nota.

Demanda inmobiliaria se inclina por viviendas de 51 a 80 metros cuadrados

El crecimiento vertical en las ciudades es una de las tendencias en el mercado inmobiliario, por ello los proyectos en edificios de mayor altura se presentan, cada vez más, como opciones atractivas para los que buscan una vivienda. A julio de este año, las viviendas de 51 a 80 metros cuadrados fueron las que más se vendieron, alcanzando 5,945 unidades inmobiliarias, señaló Marco Del Río, presidente ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI PERÚ).

Refirió que se han derrumbado mitos, no hay temor de vivir en pisos altos. Este interés impulsó la oferta de las inmobiliarias, que además de ofrecer viviendas de hasta 80 metros cuadrados, a julio de este año también se vendieron: menores o iguales a 50 (1,427 unidades inmobiliarias), mayor que 100 (1,981) y 81 a 100 metros cuadrados (1,212).

Este contexto también implica grandes retos para la densificación, con la cual se contribuye a equilibrar la cantidad de habitantes por kilómetro cuadrado. Marco del Río precisó que los distritos con mayor densidad son Pueblo Libre (18,937 hab/km2), Magdalena (16,747 hab/km2), Jesús María (16,382 hab/km2), Lince (18,237 hab/km2) y Surquillo (26,006 hab/km2).

Asimismo, comentó que entre las zonas a densificar se encuentran distritos como San Isidro, Miraflores y Barranco. Por ejemplo, la Av. Salaverry (desde Javier Prado hasta la Av. Del Ejército), alrededores del Parque Reducto, la Av. República de Panamá (desde la Av. 28 de Julio hacia Barranco), Av. Comandante Espinar (desde el Óvalo Gutiérrez hasta la Av. José Pardo), entre otros.

Grandes proyectos inmobiliarios para impulsar la modernización

Serán un éxito si se saben llevar adelante sin caer en los errores del pasado.

El sector inmobiliario español ha registrado una auténtica reconversión obligado por la profunda crisis en la que se precipitó tras el boom. La mayoría de los grandes promotores de la época anterior al colapso han desa­parecido del mapa, algunos de ellos protagonizando quiebras empresariales de las mayores registradas en España. Concursos de acreedores, miles de proyectos paralizados, numerosas desapariciones de empresas e innumerables pérdidas de puestos de trabajo fueron el penoso resultado de una manera de hacer los negocios que demostró tener los pies de barro. La caída del sector, con un frenazo inédito de la actividad, tuvo un durísimo impacto en términos sociales del que más de una década después España aún no se ha recuperado y que ha marcado un antes y un después en la manera de entender la promoción inmobiliaria en España.

Por el largo camino de la crisis se quedaron en el papel muchos grandes proyectos urbanísticos, destinados a mejorar y modernizar las ciudades, imprescindibles para impulsar su desarrollo. Un proceso este cuyo renacimiento ha tenido que enfrentarse a barreras ideológicas y administrativas, pero que es necesario retomar por el bien del país. La puesta en el mercado de suelo finalista, por lo demás, deberá servir para modular unos precios que se empiezan a disparar de nuevo.

Los planes de la capital de España, algunos como el de la operación Chamartín (hoy, Madrid Nuevo Norte), retenido durante 26 años, son el mejor ejemplo de lo que queda por hacer. Un camino despejado, al que no es ajena la favorable predisposición de la nueva Administración municipal, se abre a proyectos que suman no menos de 130.000 viviendas en las dos próximas décadas, con los principales focos de crecimiento situados al norte de la capital –el citado Nuevo Norte–, y los cinco nuevos barrios del desarrollo del sureste. A estos se sumarán importantes núcleos de oficinas y comerciales. En total, un negocio global de más de 30.000 millones de euros.

Otros planes, como el macroproyecto que prevé lanzar Aena para sus terrenos junto a los aeropuertos (principalmente Barajas, en Madrid, y El Prat, en Barcelona), pondrán en marcha desarrollos de no menos de 3,3 millones de metros cuadrados. Son planes, cierto que los más grandes, necesarios para la modernización del país, pero de los que en mayor o menor medida están salpicadas casi todas las ciudades de España. Serán un éxito si se saben llevar adelante sin caer en los errores del pasado. La profesionalización y especialización del nuevo sector inmobiliario juegan en favor de que sea así.

Oferta de viviendas en el país suma S/ 16,000 mllns.

En el Perú hay una oferta de viviendas nuevas que tiene un valor total de 16,000 millones de soles,  aseguró la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

Solo en Lima se registra una cartera que suma 10,000 millones de soles (62.5%) y que en el resto del país llega a los 6,000 millones (37.5%), refirió.

“La capital del país es complementada por las ciudades de Trujillo (La Libertad), Chiclayo (Lambayeque), Piura, Arequipa, Cusco, Cajamarca e Iquitos (Loreto), con lo cual se logra un nivel importante de oferta de viviendas”, precisó el presidente del comité de análisis de mercado de ASEI, Ricardo Arbulú.

Capitales

Destacó que la inversión en proyectos de vivienda creció 9% a escala nacional durante el primer semestre de este año, en relación con igual período del 2018.

Explicó que, según el actual precio de los inmuebles, las empresas de ASEI tienen una oferta inmobiliaria valorizada en 9,146 millones de soles, gracias a las 20,614 viviendas nuevas que están agrupadas en 510 proyectos.

“Este monto puede complementarse con pequeños proyectos atomizados en varios distritos de Lima, con los que se superaría los 10,000 millones de soles”, dijo.

“Es una oferta significativa y valiosa que equivale a más del doble de proyectos emblemáticos de otros sectores, como Tía María (Arequipa)”, resaltó.

El especialista destacó que el mercado inmobiliario es una fuente generadora de trabajo en el sector construcción, además de empleos indirectos en transporte, alimentación, materiales, comercio y servicios.

Precios 

Arbulú informó que se observó un incremento de 6.2% en el precio por metro cuadrado en Lima Metropolitana en junio de este año, respecto al mismo mes del 2018.

Sin embargo, indicó que durante el primer semestre de este año se vendieron 7,418 viviendas nuevas,

Dijo que el 64% de las inmobiliarias consideran que sus ventas subirán más del 5% este año, frente a lo registrado en el 2018.

“Vemos con buenas expectativas los próximos dos años, con un mayor expansión de la oferta y de las ventas de las viviendas”, manifestó.

Expertos ven mayor oportunidad de inversión en mercado inmobiliario de Lima por estabilidad en precios

Después de experimentar durante varios años un incremento en el precio del metro cuadrado, el valor de los inmuebles en Lima, Perú, se ha estabilizado, lo cual, según expertos, representa una oportunidad para invertir en una vivienda u oficina.

“Es momento de comprar. El acceso al crédito, el stock disponible y la estabilización de los precios por metro cuadrado configuran un escenario interesante para comprar inmuebles (casas, departamentos u oficinas)”, manifestó Gastón Briceño, presidente ejecutivo de Britania Inmobiliaria.

Si bien el precio del metro cuadrado se ha estabilizado, explicó Briceño, hay que tener en cuenta que hay zonas más atractivas que otras por una mejor relación precio-producto.

“Una de las zonas que se muestra más atractiva es Chacarilla, ubicada entre Surco y San Borja”, destaca.

“En los últimos años la venta de inmuebles en Chacarilla se ha dinamizado debido a múltiples factores que han convertido a esa zona en un hub empresarial muy atractivo, destacada por su ecosistema formado por una zona financiera con todos los bancos, centros comerciales, tiendas ancla, zonas de entretenimiento, gran número de estacionamientos públicos, bicicletas, ciclovías y muchas áreas verdes”, explicó el experto.

Existen otras zonas que ofrecen opciones de inversión como Pueblo Libre o San Miguel, añadió.

Grupo Wiese compra inmobiliaria de Enfoca

La estrategia que marcó el Grupo Wiese desde hace algunos años se cimentó en la diversificación de su portafolio. A través de diversas adquisiciones hoy está presente en diversos rubros de negocio. La última operación fue el ingreso a la operación de Selina en Perú, pero este año la meta era sumar dos nuevas divisiones (Gestión 03.06.2019).

Y una ya se concretó. Es así que el holding cerró la compra del 100% de acciones de La Gloria Propiedades (LGP Inmobiliaria), compañía que pertenecía al portafolio del Fondo de Inversiones Enfoca, y que cuenta con un activo potente que consiste en una propiedad de 100 hectáreas ubicada en Lima este (Ate), con un 10% de áreas recreativas y casi 3,000 lotes.

Según indicó José Antonio Roca , CEO del Grupo Wiese, invertir en este nuevo negocio significa sumar una plataforma sobre la cual puedan ingresar al mercado de vivienda social. Cabe mencionar que en su momento, Roca indicó que su plan era ir tras un activo que se convirtiera en la plataforma para alcanzar una mayor escala.

Proyectos a futuro

El ejecutivo señaló a Gestión que tras la compra, si bien se enfocarán principalmente en lotes para vivienda, se está evaluando separar una parte del proyecto para integrar un desarrollo comercial.

Más compras

“La compra de La Gloria Propiedades nos abre la puerta a nuevas oportunidades para crecer en este segmento, lo cual implica comprar terrenos en todo el territorio nacional” , mencionó.

Para Roca, el Grupo ha invertido históricamente en el sector inmobiliario, desde centros comerciales (MegaPlaza, por ejemplo) hasta megaproyectos de vivienda como Collique. “Consideramos la inversión en LGP como una extensión”, agregó.

Asimismo, Roca refirió que su objetivo es atender el déficit de viviendas de calidad en el país con una propuesta urbana con estándares de habilitación y vías de acceso de calidad, entre otros servicios.

Cabe precisar que según el portal de LGP, el proyecto de urbanización Colinas de La Gloria se desarrollaría en 10 etapas.

Las inmobiliarias prevén que las ventas y alquileres sigan activos, pero con precios más moderados

Para el tercer trimestre del año, los profesionales del sector moderan sus expectativas, sobre todo por la perspectiva de que los precios se van a mantener estables. En junio, el Índice de confianza en ventas decae 3,1 puntos porcentuales para registrar un mínimo de 64,7 puntos, mientras que el Índice del alquiler se quedó en 61,3 puntos, tras bajar 2,8 puntos porcentuales frente al registro anterior.

La publicación de la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) y de los índices de confianza en venta y alquiler de las agencias inmobiliarias analiza las expectativas del sector para el tercer trimestre de 2019. El sector de la vivienda se encuentra en una situación de tensa calma frente a unas peores perspectivas económicas que auguran los principales organismos, y unido a cierta incertidumbre política tras el resultado electoral de las pasadas Elecciones Generales del 28A y las Autonómicas y Municipales del 26M, que pronto tendrán salida con los nuevos gobiernos en todas las administraciones durante los próximos cuatro años.

La posición de las inmobiliarias a mitad de año sobre el siguiente trimestre mantiene en positivo las operaciones que van a realizar, pero se denota cierto estancamiento en cuanto a los precios, y según sus previsiones se mantendrán estables tanto en venta como en alquiler. Es por ello por lo que los índices generales han vuelto a caer en junio de cara al periodo julio-septiembre, después de repuntar a comienzos de año.

Mayor confianza en la venta que en el alquiler

Según la última Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI), la confianza de las inmobiliarias en el mercado de compraventa de viviendas alcanzó los 64,7 puntos, lo que supone el dato más bajo desde que se realiza este estudio a finales de 2017.

Un 63% de las agencias inmobiliarias afirmó en junio que prevé captar más viviendas para su venta y hasta un 61% espera vender más casas en el tercer trimestre. Sin embargo, el 62% cree que los precios se mantendrán en su zona en los próximos tres meses.

Cabe destacar también que el 26% de los encuestados cree que va a captar el mismo número de inmuebles, un 27% que venderá la misma cantidad, y que un 22% comenta que los precios seguirán subiendo en su zona de trabajo entre julio y septiembre.

Los datos de ventas que alimentan al índice de confianza en este mercado ha caído más de cinco puntos porcentuales desde comienzos de año, y casi 10 pp desde septiembre de 2018. Las expectativas sobre precios apenas han caído un punto porcentual en lo que va de 2019, pero siguen bajando desde comienzos de 2018, más de 12 puntos porcentuales menos que hace un año y medio.

Alquiler: suben las operaciones y se estancan las rentas

El mercado del alquiler refleja un tímido repunte en el número de arrendamientos que van a captar y de las viviendas que van a alquiler en el próximo trimestre, pero manifiesta un freno a la subida los precios de los pisos alquilados para mantenerse estables. El índice de confianza del alquiler se situó en en 61,3 puntos, un ‘aprobado raspado’.

Mientras el 45% de los encuestados declara que va a captar más viviendas para alquiler en los próximos tres meses, y un 46% afirma que espera alquilar más pisos, es el 58% el que confirma que los precios se mantendrán entre julio y septiembre.

Las otras respuestas más destacadas son que un 23% estima que captará el mismo número de inmuebles, frente a un 24% que afirma que alquilará igual número de vivienda que hace un trimestre, y ese 26% que destaca que los precios seguirán subiendo.

Las muestras que alimentan al índice de confianza en el alquiler determinan que para las inmobiliarias los precios han tocado cierto techo y se alejan de las mayores perspectivas que tuvieron a comienzos de 2018. En cuanto a las operaciones afirman que van a seguir captando más alquileres, en un mercado cada vez con mayor demanda.

La Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI)

idealista elabora esta encuesta desde el cuarto trimestre de 2017 con la participación de casi 200 expertos inmobiliarios procedentes de 43 provincias. El estudio muestra el grado de satisfacción y previsiones del sector inmobiliario tanto en el mercado de compraventa de viviendas como de alquiler en base a un índice 100, donde la centena sería el máximo dato en positivo y de mayor euforia y el 0 cuando todas las respuestas son negativas y el descontento es generalizado.

El Banco de España alerta de la sobrevaloración inmobiliaria en determinadas zonas

La subgobernadora Margarita Delgado destaca que en Barcelona o Madrid se han alcanzado los precios precrisis.

No se trata de una situación generalizada en toda España, más bien se concreta en algunos mercados sobrecalentados, pero como sea, el Banco de España, ha avisado de la sobrevaloración de activos inmobiliarios en el mercado español. Así lo ha señalado la subgobernadora de la institución, Margarita Delgado, en una conferencia pronunciada en el Cercle Financer, de CaixaBank, en la que  precisó que «no es descartable que se puedan producir sobrevaloraciones de activos localizadas en segmentos o áreas geográficas», tal como alertó recientemente el vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), Luis de Guindos.

«No es descartable que se puedan volver a acumular desequilibrios estructurales en los balances de la banca tal y como ocurrió durante la etapa previa al estallido de la crisis», comentó la subgobernadora, aunque precisó que por lo que se refiere al crédito  inmobiliario, todavía se está lejos de la situación que había antes de la crisis, ya que el nuevo crédito inmobiliario presenta ratios de financiación sobre valor de compraventa y de esfuerzo respecto a ingresos recurrentes mucho más saludables.

Localizaciones

«Tampoco el precio de la vivienda presenta sobrevaloración si lo miramos para el conjunto de España», apuntó. Pero sí precisó que Madrid y Barcelona son mercados similares, y «existen localizaciones donde los precios están alcanzando los niveles precrisis», planteó la subgobernadora en su intervención.

Delgado expuso algunos de los riesgos a los que se enfrenta el sector financiero y en concrecto se refirió a las grandes compañías tecnológicas. En este sentido, el reciente anuncio del lanzamiento del proyecto «libra», la moneda virtual patrocinada por Facebook, «tiene unas implicaciones potencialmente sistémicas; tan serias que supervisores, bancos centrales y entidades de crédito tendremos que evaluar sus posibles consecuencias», dijo la número dos del Banco de España.

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