¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

Los ecos de la burbuja inmobiliaria que vivió España entre finales de los años 90 y principios de los 2000 parecen lejanos. El estallido de la misma, que se unió a la crisis financiera internacional, provocada por la caída de Lehman Brothers, propició que la caída del PIB y el empleo en nuestro país fuera más intensa que en otros de nuestro entorno. España tardó diez años en recuperar el PIB previo a la crisis.

En los momentos más fuertes de la caída, entre 2009 y 2012, parecía que aquello no se volvería a repetir. No volveremos a caer en los mismos errores, se repitió hasta la saciedad. Incluso se suprimió una cuestión que se citaba como una de las causas de la burbuja: la deducción por compra de vivienda habitual, eliminada para las adquisiciones a partir de 2013.

Sin embargo, la necesidad de nueva construcción residencial en diversas zonas del país, después de años con el sector parado, unido al crecimiento de la inversión en vivienda, debido a la escasa rentabilidad de otros activos, parecen haber vuelto a relanzar al sector. ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

Los números de la burbuja inmobiliaria

En los años de aquella burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda crecían en España a un ritmo anual del 16-17%. Y entre 1996 y 2003 la subida fue del 176%. Cada año se iniciaba en España la construcción de 600.000 viviendas. Incluso se llegó a rondar las 800.000 viviendas iniciadas en un mismo año, de manera que se construían más viviendas que en Francia, Alemania e Italia juntas, cuando la suma de la población de estos países cuadruplica la española.

Había “peleas” por adquirir viviendas. Toda la burbuja vino derivada de una mezcla de factores: en parte, por la política del gobierno, pero también favorecida por el crédito abundante y barato procedente de Europa y por el gran volumen de dinero negro que había en esa época, siendo España el país con más billetes de 500 euros en circulación durante años.

En muchos casos, simplemente se especulaba con ellas. Se entregaba una pequeña señal (3.000 o 5.000 euros, por ejemplo) y se revendía antes de escriturarla, con un jugoso beneficio. El número de viviendas vendidas en España en 2006 superó las 900.000.

En el auge de la burbuja, el 60% del mercado crediticio en España estaba relacionado con la construcción, promoción y venta de viviendas, con un volumen aproximado de 1 billón de euros, equivalente al 100% del PIB. En ese año 2007, el esfuerzo para comprar una vivienda suponía más de 9 veces los ingresos anuales. Aunque algunos expertos preveían un aterrizaje suave del sector (que iría desinflándose poco a poco), el estallido de la crisis subprime lo precipitó todo.

La economía empezó su caída, y con ella la venta de viviendas. En 2009, las transmisiones rondaron las 450.000, lejos de sus récords históricos, aunque todavía en cifras elevadas.

Banc Sabadell completa la venta del 80% de su inmobiliaria a Intrum por 241 millones

El presidente del Banc Sabadell, Josep Oliu (Emilia Gutiérrez)

Banc Sabadell ha cerrado la venta del 80% de su filial inmobiliaria Solvia al fondo de inversión sueco Intrum por 241,4 millones de euros. La operación permitirá al banco incrementar su capital en 0,15 puntos.El precio de venta supone valorar el conjunto de la sociedad en 301,7 millones.

En un comunicado remitido esta mañana a la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores), el Sabadell informó que el precio podría incrementarse en 40 millones “si se cumplen las condiciones previstas relacionadas con la evolución de determinadas líneas de negocio de Solvia”. Lo que vende la entidad presidida por Josep Oliu vende es la plataforma y el equipo de comercialización de viviendas. No los activos inmobiliarios ni la actividad de promoción, que se ha reiniciado recientemente.

Inmuebles

Solvia tiene más de 30.000 millones en activos bajo gestión

El interés que había despertado la operación entre los posibles compradores y la posibilidad de incrementar los niveles del capital del banco aceleraron el proceso. Solvia tiene más de 30.000 millones de euros en activos bajo gestión y ha vendido en los últimos años más de 94.000 inmuebles.

Es la primera desinversión del banco después de que el año pasado se publicaran los test de estrés de la banca. El Banco Central Europeo (BCE) pidió a una docena de entidades financieras del continente que incrementaran su capital para reforzar su solvencia a tenor de los resultados obtenidos. En ese grupo estaban el Sabadell y el BBVA al haber obtenido un ratio de capital inferior al 9% en el escenario más estresado.

En paralelo, la entidad está analizando dar entrada a socios en otros negocios como la gestora de fondos para mejorar aún más los ratios de capital.

Sabadell

Es la primera gran operación de venta tras los test de estrés

Alejandro Zurbano, director general regional de Intrum para Iberia y Latinoamérica, ha declarado hoy por medio de un comunicado que “con el cierre de esta operación, hemos ampliado el perímetro de nuestra relación comercial con Banco Sabadell, profundizando y fortaleciendo la colaboración entre ambas compañías”.

Arquitectos e inmobiliarios colombianos suman obras en el mundo

Arquitectos con obras de vanguardia en Colombia y en el mundo, comprometidos con el desarrollo sostenible, y compañías codeándose con firmas de altos estándares en Estados Unidos, forman parte del grupo de profesionales que han puesto a Colombia en el mapa inmobiliario internacional.

Una de las noticias más recientes sobre esta dinámica la destacó la revista Domus con el listado 100 + Best architecture firms 2019, en el cual el Equipo Mazzanti de Colombia fue seleccionado como uno de los cien mejores estudios de arquitectura, junto con colegas de la talla de Richard Meier, Zaha Hadid, Alejandro Aravena y Frank Gehry.

El arquitecto Mauricio Cárdenas Laverde también fue noticia por su apuesta sostenible y el uso del bambú, esta vez con la creación del pabellón para la exposición internacional de Horticultura en Pekín, China, que se inaugurará el 29 de abril y estará abierta hasta octubre.

A esta lista de connacionales también se suman Margarita Sanclemente, María Virgina Velásquez y Juan José Velásquez, tres caleños que formaron Sanclemente Group en Estados Unidos, una firma que administra inmuebles de lujo y ofrece los servicios de venta y posventa. Además, amplió su presencia en Centroamérica y España.

Plataforma inmobiliaria digital china Anjuke enriquecerá listados foráneos vía asociación con firma australiana

Anjuke, la plataforma china de información de viviendas del mercado en internet 58.com, ha unido esfuerzos con un homólogo extranjero para introducir más información internacional de viviendas a potenciales compradores de China.

Anjuke firmó una asociación estratégica el martes con la plataforma en internet Myfun adscrito al Grupo REA, una empresa de publicidad digital global, con sede en Australia y especializada en bienes raíces, con el objetivo de ayudar a la última a ampliar más su presencia en la parte continental china.

Como parte de la cooperación, Myfun sindicará las propiedades residenciales de Australia, incluidas las actualizaciones diarias de más de 50.000 listados residenciales en la plataforma de Anjuke. Myfun también ofrecerá servicios de enlace para ayudar a los usuarios a través de su itinerario inmobiliario.

Anjuke y Grupo REA continuarán profundizando su comunicación y colaboración en lo relativo a la innovación tecnológica con la adopción de análisis de macrodatos, muestra de información inmobiliaria interactiva y optimización de la plataforma en línea, de acuerdo con el director ejecutivo de operación de Anjuke, Jeff Ye.

El gerente general de REA Greater China, Kenneth Kent, destacó su predisposición a extender la asociación en términos de sindicación de listados comerciales y de alquiler, otras oportunidades de conexión B2B o expandir otros listados de mercado además de en Australia.

Anjuke, que fue lanzada en 2007 y adquirida por 58.com en 2015, incluye en la actualidad información inmobiliaria de más de 600 ciudades y distritos del país asiático.

Lionel Messi amplió su inversión inmobiliaria

El Hotel Sea Sun Fona tiene categoría de cuatro estrellas, aunque se espera que sea remodelado casi en su totalidad.

Lionel Messi sigue desarrollando su perfil empresarial. En esta ocasión, el crack del Barcelona amplió su patrimonio al comprar elHotel Sea Sun Fona, ubicado en S’Illot, Mallorca. La operación fue formalizada en febrero y se conoció ahora. Se realizó a través de su sociedad patrimonial Explotaciones Rosotel, perteneciente al holding Limecu España 2010, del cual Lionel es presidente y su hermano, Rodrigo, es administrador. Además, el hotel estará bajo la gestión del grupo catalán Majestic, que asesora al argentino en materia hotelera.

Según le comentó el ex propietario del establecimiento, Vicente Miralles, al diario español Última Hora, se espera que el hotel abra sus puertas el jueves 2 de mayo, luego de que se lleve a cabo una reforma en todos los baños. El nombre del establecimiento será Mallorca Fona, aunque es muy probable que el año que viene este sea cambiado, ya que en las anteriores compras del diez, los hoteles han pasado a tener la marca MiM (Majestic y Messi).

Además, Miralles aseguró que “no hay duda alguna que la imagen de Messi tiene gancho a nivel internacional, y que ello beneficiará a S’Illot y a Mallorca en materia de promoción. Se trata de una buena operación, tanto a nivel personal como para la Isla”.

 

La nueva adquisición de Messi tiene categoría de cuatro estrellas, está ubicada al pie de la playa de la Costa del Cold y posee 98 habitaciones repartidas en cuatro pisos. Por otro lado, se espera que el establecimiento sea reformado casi en su totalidad a finales de 2019, con el objetivo de operar bajo la categoría de cuatro estrellas plus o cinco estrellas, lo que significará una gran inversión.

Este es el segundo edificio que adquirió en las Islas Baleares. Hace un año, compró el Hotel Es Vivé, el cual posee 52 habitaciones y pasó a llamarse MiM Ibiza. En 2017, Messi invirtió 30 millones de euros en el hotel MiM Sitges, cerca de Castelldefels, el barrio donde reside el rosarino en Barcelona.

Además, posee el edificio Aqualina, ubicado en su Rosario natal. El mismo, tiene 125 metros de altura y 40 pisos, está ubicado cerca del Monumento a la Bandera y tiene vista hacia el Río Paraná. También es propietario del Edificio Rostower, en Barcelona, el cual posee seis plantas y está ubicado en el distrito L’Eixample.

 

Además, el crack argentino posee el barrio privado Azahares del Paraná​, ubicado en la localidad de Fighiera, 30 kilómetros al sur de Rosario, y a la orilla del Río Paraná. El mismo cuenta con 80 hectáreas de terreno, 393 lotes de distintos metrajes que van desde 650 a 1200 metros cuadrados, canchas de tenis y de fútbol. Del emprendimiento también participan su padre, Jorge Messi, y el ex vicegobernador de la provincia de Santa Fe, Marcelo Muniagurria.

Propuesta inmobiliaria: ¿Cómo encontrar el espacio de trabajo ideal?

Para el 2030 alrededor del 30% del portafolio de real estate corporativo en el mundo estará orientado a espacios colaborativos.

Introducir formas innovadoras de trabajo en edificios existentes de mediados del siglo XX es complejo, especialmente en el sector empresarial. Aportar suficiente flexibilidad, calidad del entorno y una eficiencia espacial dentro de las limitaciones de un edificio diseñado a partir de normas obsoletas exige la reflexión de todos los componentes del proyecto.

Disponer de espacios inteligentes incorporados en edificios ya existentes implica que el diseño de éstos debe centrarse en cómo modernizarlos con la mínima intervención. En tanto los edificios “nuevos” nos ofrecen la posibilidad de ejecutar un diseño contemporáneo desde el principio, influyendo positivamente en la manera en la que percibimos y utilizamos nuestro espacio de trabajo.

A la apertura de nuevos espacios en ubicaciones tradicionales (edificios de oficinas) se suman nuevas apuestas en lugares menos habituales como hoteles, centros comerciales y edificios históricos, los cuales comenzarán a sumar m² a los espacios colaborativos de la ciudad.

¿Cómo encontrar el espacio de trabajo ideal?

A finales de 2017 las empresas dedicadas a ofrecer espacios de trabajo colaborativos en Lima eran unas pocas, hoy, dos años después, el panorama ha cambiado drásticamente dando paso a la gran explosión del modelo, elevando los números de forma considerable.

Según un informe de la consultora Binswanger Perú, el portafolio de espacios de trabajo colaborativos en edificios “prime” a enero de 2019 asciende a 63,000 m² en un aproximado de 70 ubicaciones. Este crecimiento se debe en gran medida a la relación oferta – demanda así como a la reducción de costos.

En ese sentido, los especialistas indican que para el 2030 alrededor del 30% del portafolio de real estate corporativo en el mundo estará orientado a este tipo de espacios cada vez más demandados. Bajo esta premisa y según las proyecciones este año se añadirán cerca de 40.000m² al portafolio en el Perú, con lo que el rubro de oficinas “prime” llegaría a superar los 100.000m².

La élite inmobiliaria se reúne en Cannes

Cannes, en la costa francesa, no sólo es conocida por su festival de cine. 26.000 promotores inmobiliarios y urbanistas, se reunen allí para el MIPIM, es un evento considerado el principal mercado inmobiliario del mundo.

Este año el MIPIM celebra su 30º aniversario. Desde sus pequeños comienzos, se ha convertido en el evento inmobiliario más grande del mundo. Líderes de la industria de más de 100 países vienen a Cannes para contactar y hacer negocios, y qué mejor lugar que la playa para hacerlo.

Se exhiben 108 proyectos inmobiliarios de 30 países, y el evento anual se ha convertido en un lugar para que las ciudades y los líderes sociales atraigan inversiones y socios. “Es una plataforma muy buena para que Francia y Europa expongan, porque la presencia europea es en realidad la principal. Cubrimos toda Europa, desde Moscú hasta Portugal. Todos ellos muestran lo mejor, en términos de desarrollos inmobiliarios de la ciudad, al resto del mundo”, asegura el director del MIPIM Filippo Rean.

Una de las ciudades globales que está ampliando su presencia es Dubai, que se ha convertido en una “ciudad socia” de MIPIM. Majid Sager Al Marri, Director del departamento Dubai Land, cuenta que ya estuvieron el año pasado como visitantes a la feria MIPIM y estuvieron “muy contentos de ver a mucha gente de todo el mundo visitando la feria, así que decidimos que este año seríamos parte de la feria con nuestros socios”.

La vicepresidenta de Distrito 2020, Nadimeh Mehra, explica que “tenemos a los actores clave de la industria presentes aquí. La gente conoce Dubai, saben que es un gran lugar para visitar, y creo que es hora de que la gente se dé cuenta de que es el momento de invertir en Dubai.” Entre las oportunidades de inversión se encuentra Dubai South, una ciudad centrada en lo que será el aeropuerto más grande del mundo.

“Dubai South es del tamaño de Hong Kong, la zona centro. Consta de 8 distritos principales, hay distritos residenciales en los que la propiedad extranjera puede llegar al 100 por ciento. Así que la razón por la que estamos desarrollando complejos residenciales es para crear estos barrios para las personas que van a trabajar y trasladar a sus familias al sur de Dubai“, revela el director inmobiliario de Dubai South Mohammed Alawadhi.

Dentro de Dubai Sur se encuentra el Distrito 2020, sede de la Exposición Universal 2020. Mehra celebra que “la Expo 2020 está construyendo una enorme cantidad de infraestructura. Se va a completar todo en octubre de este año y en el mundo inmobiliario eso significa que realmente tienes un proyecto que está produciendo. Así que Siemens está trasladando su sede central de logística desde Munich al Distrito 2020 tras el evento, así como a Accenture, que va a abrir un centro digital”.

No es sólo el festival de cine de Cannes el que recibe la distinción de la alfombra roja, sino que se ha extendido hasta aquí para los más de 26.000 delegados que pasarán durante cuatro días. Muchos regresan año tras año para reconectarse con la gente de la industria y continuar haciendo negocios durante todo el año.

Promotores inmobiliarios ahora diseñan pensando en Instagram

Mientras Instagram sigue siendo la red social de mayor crecimiento en el planeta, los promotores inmobiliarios han tardado en adoptar las redes sociales desde la fase de diseño de un edificio.

El diseñador Ryan Korban siempre ha sido un devoto de Instagram. El graduado de New School de 34 años, un influencer con cerca de 137,000 seguidores, logró el éxito diseñando tiendas emblemáticas para marcas de alta costura inundadas de personas adictas a las selfies desde el principio.

Usando colores atrevidos y momentos asombrosos, como una enorme cúpula hecha de pan de oro para la boutique Aquazzura de Madison Avenue, atrajo a transeúntes que se dedicaron a tomar fotos y publicarlas en sus cuentas.

“Nadie quiere diseñar una tienda por la cual la gente simplemente pase”, señaló.Así que cuando Broad Street Development le pidió que imaginara los interiores de 40 Bleecker en el barrio NoHo de Manhattan, la mente de Korban pasó inmediatamente a cómo se verían sus diseños en las redes sociales.

Comenzó con un vestíbulo cuya iluminación hace que cualquiera se vea 10 años más joven, luego lo amuebló con dos sofás de mármol y exuberantes paredes de gamuza.

“Todo tiene que ver con la simetría exagerada y los mármoles gráficos, todo para que quepa en un marco vertical que se vea muy bien en un teléfono celular”, detalló.

Los agentes de ventas del vestíbulo dan la bienvenida a los visitantes que solo quieren posar en las losas de piedra. No importa si los expertos en el bastón para las selfies no estén buscando comprar un condominio en el edificio de 12 pisos, cuyas casas de una a cinco habitaciones cuestan desde US$ 2 millones, o si son elegibles en materia financiera.

“Estamos construyendo una marca y merece tantos ojos puestos en ella como sea posible”, afirmó Korban.

Mientras Instagram sigue siendo la red social de mayor crecimiento en el planeta, con más de 100 millones de usuarios activos solo en Estados Unidos, los promotores inmobiliarios han tardado en adoptar las redes sociales desde la fase de diseño de un edificio.

A muchos les preocupa que habitaciones listas para tomar fotos que permitan la entrada de cualquier persona abaraten su producto costoso, mientras que otros simplemente no quieren que forasteros de ojos abiertos busquen pornografía inmobiliaria.

No obstante, desarrolladores y arquitectos expertos están aprovechando el poder de la plataforma para difundir el producto y elaboran momentos creativos en el proceso de diseño, a veces desde el momento de la construcción.

Con oportunidades de tomar fotos dignas de Instagram disponibles para todos, una publicación en la plataforma podría ser clave para concretar una venta.

Regulación inmobiliaria podría restringir la oferta en varios distritos en el mediano plazo

Ordenanzas municipales y nuevos proyectos de ley planteados en el Congreso limitarían el crecimiento del sector inmobiliario.

Nueva regulación propuesta por municipalidades y discutidas en el Congreso podría afectar la oferta inmobiliaria en varios distritos el mediano plazo. Las ventas del sector inmobiliario crecerían alrededor de 9% durante el 2019, de acuerdo a la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI). Sin embargo, las nuevas propuestas regulatorias podrían limitar su crecimiento. “Se podría frenar el desarrollo de la oferta inmobiliaria a mediano plazo”, comentó Ricardo Arbulú, gerente general de Ciudaris Inmobiliaria y vicepresidente de ASEI.

Regular el área mínima que deben tener los departamentos, eliminar bonificaciones por la construcción de edificios sostenibles, destinar un porcentaje de los desarrollos inmobiliarios para desastres naturales y hasta prohibir la construcción de más viviendas son las propuestas que se discuten a nivel municipal y congresal. La primera ya está vigente en distritos como Barranco y San Isidro. Las demás están siendo debatidas y serían aprobadas este año.

MUNICIPALIDADES: SIN UN PLAN INTEGRAL

Especialistas consultados señalan que la gestión anterior de la Municipalidad de Lima no llegó a aprobar el Plan de desarrollo metropolitano para la ciudad. “Al no tener uno, las municipalidades generan sus propios planes distritales y disparan propuestas sobre los tamaños, las alturas y las zonas que consideran apropiados”, dice Johann Pinillos, socio fundador de Bioarq, una firma de arquitectura y construcción. “La regulación municipal está fragmentada. Pocos alcaldes definen hacia dónde va el distrito a través de normas promotoras”, señala José Orrego, director del estudio de arquitectura Metrópolis.

La Municipalidad de Barranco elevó recientemente el área mínima que deben tener los departamentos a 60 m², desde los 30 m² anteriores. El objetivo sería ‘destugurizar’ el distrito. “Hay un proceso de tugurización. No podemos bajar la altura [de edificios] pero por lo menos controlaremos la cantidad de departamentos que hay”, declaró el alcalde de Barranco, José Rodríguez, a SEMANAeconómica. No obstante, la medida podría frenar la densificación y elevar los precios. “La ordenanza no toma en cuenta la heterogeneidad del distrito: la zona cultural, zona top y la zona de menor desarrollo que requiere mayor inversión. El ticket y la inicial serán más altos y será más difícil que las familias puedan calificar para créditos hipotecarios”, comenta Arbulú. “Tener un área mínima va a afectar la velocidad de las ventas”, dice Thait Chang-Say, CEO de Armando Paredes.

Otros distritos contarían con una normativa similar (ver gráfico). Magdalena del Mar, desde junio del 2018, exige un área mínima de 40 m2, mientras que San Isidro y La Molina exigen 45 y 70 m2, respectivamente, desde el 2016. “Decir que no hay departamentos de menos de 70 m2 es lo mismo que decir que no hay departamentos de menos US$150,000”, dijo Jorge Zapata, gerente general de La Muralla Inversiones Inmobiliarias.

El congresista Carlos Bruce presentará un proyecto de ley para prohibir que los municipios exijan un tamaño mínimo de departamentos. “El mercado debe decidir cuál es el tamaño ideal. Estoy totalmente en contra de la ordenanza de Barranco, los municipios no deben establecer un mínimo”, señaló a SEMANAeconómica.

Por otro lado, la gestión anterior de la Municipalidad de San Borja estableció bonificar a las inmobiliarias con altura adicional a cambio de que éstas tengan ‘techos’ verdes o construcciones con estándares sostenibles. No obstante, en enero la gestión actual suspendió por 60 días esta ordenanza para evaluar sus beneficios. “Eliminar el beneficio sería un error, pues responde a una visión residencialista. Los vecinos buscan defender la residencialidad como si Lima fuera un gigantesco dormitorio. Se debe promover una mayor densidad y altura”, dice Orrego.

A todo esto se suman las declaraciones del alcalde de La MolinaÁlvaro Paz de la Barra, quien propuso prohibir másconstrucciones de viviendas en su distrito. “Si queremos construir bienestar en nuestro distrito transitoriamente, en estos cuatro años no voy a otorgar permisos de construcción masiva”, declaró a esta revista. Habían varias empresas que estaban pensando en invertir en La Molina porque creían que había un mercado apropiado, comenta Pinillos. “Ahora se les cambia el panorama. Van a tener que mirar a otro lado”, agrega.

No obstante, puede que la medida de Paz de la Barra no sea aplicable. “La ordenanza no tendría aplicabilidad si va en contra de leyes generales de edificaciones. Habría que analizar el marco jurídico pues se está limitando la venta de propiedades. [El alcalde] debería conversar con el Gobierno Central o la Municipalidad de Lima para evitar consecuencias negativas”, declaró Juan Carlos Leonarte Vargas, profesor de la Escuela de Gestión Pública de la Universidad del Pacífico.

¿Qué es una sociedad de inversión inmobiliaria?

Una sociedad de inversión inmobiliaria es una institución de inversión de carácter colectivo y no financiero que tiene por objeto principal la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.

Hay que tener en cuenta que cualquier tipo de sociedad de inversión se constituye como institución de inversión colectiva (abreviadamente IIC) que adopta la forma de sociedad anónima y cuyo objeto social es la captación de fondos, bienes o derechos del público para gestionarlos e invertirlos en bienes, derechos, valores u otros instrumentos, financieros o no, siempre que el rendimiento del inversor se establezca en función de los resultados colectivos.

La legislación española actual exige determinados requisitos a las sociedades de inversión inmobiliaria (también conocidas como Socimis) en cuanto a capital mínimo, número de accionistas o títulos en los que pueden invertir, con el objetivo de proteger los derechos económicos de los socios minoritarios. Habitualmente, estas sociedades no adquieren mayorías de capital en compañías, ya que su política de riesgo suele ser baja y optan por la diversificación de activos.

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